Por Martín Calveira-Investigador del IAE Business School, escuela de negocios de la Universidad Austral.
La economía argentina evidencia un problema inflacionario desde mitad de la década de 2000. Con ciertos vaivenes, la inflación se mantiene en un promedio mensual de 2,5% desde 2010.
En ese escenario, los precios y las demás variables nominales no solo se ajustan, sino que presentan distorsiones relativas, es decir, algunos precios suben y otros quedan rezagados con consecuencias en la oferta y demanda en los respectivos mercados.
Asimismo, en una economía de inflación sostenida las regulaciones de precios y la revisión de contratos comienzan a tener mayor frecuencia.
El mercado de alquileres de viviendas residenciales es uno de los sectores que expone claramente los efectos de un contexto inflacionario, es decir, evidencia ajustes de precios y, a su vez, cierta contracción de la oferta.
En ese sentido, se dispone de experiencias de regulación e intervención (sin éxito) en aras de estabilizar la dinámica de este mercado, desde la ley de alquileres de 1920 durante la presidencia de Hipólito Yrigoyen hasta la propuesta de 2020 y su actual debate.
La intención de contener las expectativas de inflación en el sector es correcta; sin embargo, probablemente no sea efectiva si no se estabilizan otros precios de la economía.
Respecto al debate actual, es necesario que establezca un equilibrio entre oferentes y demandantes, es decir, propietarios e inquilinos. A su vez, la intención de topes de ajustes y nuevos gravámenes no es positiva. La solución al problema se sitúa en estabilizar toda la estructura de precios de la economía, no hay solución para un solo sector, pues hay que pensar que los precios de la economía funcionan en una matriz donde se exponen interrelaciones permanentes.
Una restricción o regulación en un contrato o transacción económica no funciona esencialmente por su temporalidad. En concreto, pensar que es posible regular permanentemente infinitas transacciones en un contexto de dinámica de precios no es el camino de solución concreta.
No obstante, es esperable que la gestión sobre expectativas y comportamientos inerciales sea un aspecto determinante en una política anti-inflacionaria, aunque es más un tema para los comportamientos macro que solo a un mercado de la economía.
La gestión debe estar dominada por estabilizar la dinámica inflacionaria. Las restricciones y regulaciones de contratos privados no son efectivas al menos en el impacto real sobre los precios. A esto se suma que se agregarían nuevos impuestos como el que gravaría los inmuebles vacíos. Si la inflación se sostiene, la ley muy probablemente no tendrá el éxito esperado, más aún sobre los inquilinos.
Por otro lado, no es favorable agregar burocracia en las transacciones económicas. La estructura económica de nuestro país debe converger a un mínimo posible de transacciones burocráticas para impulsar la reactivación. Hay evidencia en ese sentido desde experiencias históricas similares.
Otro aspecto es el referido al plan de viviendas dirigido por el sector público. Si la propuesta se realiza sin discrecionalidad y con los incentivos correctos para el sector privado, puede ser un aspecto positivo; no solo por una mayor oferta futura sino por los efectos positivos sobre la inversión y generación de empleo.
Al respecto, el sector público debe resolver también los mecanismos de financiamiento para ese objetivo, pensando que al ser una inversión de largo plazo los mecanismos de ajustes naturales no deberán ser gravosos.
Contrariamente, los problemas son conocidos sobre el riesgo de impago y el fracaso del programa.