Un informe de la Concejalía Popular expone cómo el DNU 70/23 puso contra las cuerdas a una gran población
Un informe emitido por la Concejalía Popular muestra que en Rosario se expusieron las consecuencias de la derogación de la Ley de Alquileres y la implementación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, medida adoptada por el Poder Ejecutivo Nacional. Este documento, con datos del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) y el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR), analizó el impacto de estas modificaciones legales en los inquilinos de la ciudad, revelando un panorama desfavorable para quienes alquilan viviendas.
El informe detalla cómo, con la derogación de la Ley 27.551 y la posterior aplicación del DNU 70/2023, las condiciones para alquilar en Rosario han cambiado significativamente. El plazo mínimo de alquiler, que anteriormente era de tres años bajo la normativa derogada, ahora es flexible y se ajusta a lo que acuerden las partes involucradas. En casos en que no se establezca un plazo, el DNU prevé un mínimo de dos años para contratos de vivienda permanente y tres años para otros tipos de locación.
En cuanto a la fianza y depósito en garantía, el DNU permite que las partes determinen libremente las cantidades y formas de pago, lo que favorece a los propietarios, ya que pueden imponer sus condiciones sin limitaciones, afirmó el documento.
A su vez, el método de actualización del canon locativo mensual sufrió cambios sustanciales. La Ley 27.551 establecía que las transacciones se debían realizar en pesos argentinos, pero el DNU permite que los contratos se pacten en moneda extranjera, afectando la previsibilidad para los inquilinos que deben afrontar variaciones de tipo de cambio y aumentos vinculados al Índice de Precios al Consumidor (IPC) o cualquier otro índice pactado.
Impacto en los contratos
El análisis de datos proporcionado por el CESO muestra que, para enero de 2024, el valor promedio de un monoambiente en Rosario alcanzaba los $130.000, mientras que un departamento de un dormitorio se ubicaba en $160,000 y uno de dos dormitorios en $200.000. El DNU permite actualizaciones en intervalos más cortos (trimestrales, cuatrimestrales o semestrales) y la aplicación de índices como el IPC y el Índice de Contratos de Locación (ICL), lo cual resultó en incrementos significativos. Por ejemplo, en contratos trimestrales, los últimos aumentos por IPC oscilaron entre 51,62% y 12,89%, mientras que por ICL los incrementos fueron de 45,75% y 21% en el mismo período.
La resolución anticipada de contratos también se ve afectada. Mientras que bajo las leyes anteriores solo el inquilino podía rescindir sin costo notificando con 90 días de antelación, el DNU permite a los propietarios finalizar el contrato por cualquier causa estipulada. Los inquilinos ahora enfrentan indemnizaciones del 10% de los alquileres restantes en caso de rescisión anticipada, afectando su estabilidad.
El informe muestra cómo varían los aumentos según los distintos tipos de ajustes permitidos por el DNU 70/2023:
- Monoambientes: con ajustes trimestrales por IPC, los valores escalaron de $130.000 en enero a $263.830 en el último trimestre, acumulando un total anual de $2.480.430 más gastos adicionales. Con el ICL, los incrementos fueron aún mayores, alcanzando un total anual de $2.759.673.
- Departamentos de un dormitorio: el costo anual varió entre $3.044.844 (ajuste por IPC) y $3.393.552 (ajuste por ICL), evidenciando la fuerte carga económica sobre los inquilinos.
- Departamentos de dos dormitorios: para estos, el informe detalla un total anual de $3.806.046 (ajuste por IPC) y $4.245.735 (ajuste por ICL), sumando también los gastos administrativos y de sellado.
Consecuencias
Los cambios legales y el ajuste en el mercado inmobiliario han tenido consecuencias directas. Según un informe del COCIR, si bien la oferta de propiedades en alquiler aumentó casi un 100%, la demanda disminuyó significativamente. Este fenómeno se debe a que, debido a los altos precios, muchos inquilinos optan por agruparse para compartir los costos de alquiler. El Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe (CCISF) reportó un incremento de la morosidad al 6,33% en julio de 2024, una cifra alarmante en comparación con años anteriores.
La Encuesta Nacional Inquilina revela que el 25% de los encuestados tuvieron que rescindir sus contratos debido a los aumentos y que más del 53% se endeudó para poder cumplir con los pagos de alquiler en 2024. Estos datos reflejan una precarización del acceso a la vivienda, una realidad que se agrava ante la eliminación del Programa Nacional de Alquiler Social, el cual nunca llegó a implementarse y fue derogado con el DNU 70/2023.
El informe concluye que el DNU, al modificar las disposiciones del Código Civil y Comercial, afecta negativamente los derechos de las personas inquilinas y contradice estándares internacionales de derechos humanos en materia de vivienda digna.