Desde este miércoles entra vigencia la normativa que mantiene los 3 años de contrato, pero cómo serán las actualizaciones y qué dicen los referentes del sector
La nueva Ley de Alquileres, sancionada la semana pasada por el la Cámara de Diputados, comienza a regir a partir de este miércoles, de acuerdo con lo dispuesto por la norma, promulgada hoy con su publicación en el Boletín Oficial. De esta forma, los contratos de alquiler suscriptos a partir de hoy deberán tener un plazo mínimo de tres años y prever una actualización semestral de acuerdo con un índice denominado Casa Propia, actualmente utilizado para los créditos entre otros aspectos.
«Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial y resultará de aplicación para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes», asevera el artículo 12 de la nueva Ley de Alquileres, promulgada este martes.
La nueva normativa consiste en una modificación de Código Civil y Comercial de la Nación en la cual se mantiene la duración de tres años para los contratos de alquiler, dejando de lado la propuesta votada inicialmente por la Cámara de Diputados para que la duración volviera a ser dos años, como anteriormente. El plazo mínimo de tres años, no obstante, no rige para el alquiler temporario con fines turísticos, el cual tendrá un límite de tres meses para no quedar encuadrado bajo la ley.
Además, la nueva norma, prohíbe la fijación del valor de los alquiles en dólares o cualquier otra moneda que no sea la nacional.
Los ajustes, por su parte, ahora podrán realizarse en intervalos no inferiores a seis meses, en lugar del mínimo de un año que estipulaba la normativa de 2020 y el plazo de entre cuatro y 12 meses que establecía el proyecto original aprobado en Diputados.
El mecanismo de aumento utilizará como criterio «un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central», es decir que tendrá en cuenta el menor indicador entre el promedio de variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.
Este coeficiente es el índice Casa Propia que se utiliza desde 2021 para la actualización de las cuotas para los diferentes créditos que se enmarcan dentro del Programa Federal Casa Propia y Procrear II.
De acuerdo con información suministrada por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, esta fórmula promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a morigerar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales al tener en cuenta el promedio salarial de los últimos doce meses y no la variación de un solo mes.
Al incorporar el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo igual al 0,9, en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, la referencia que tomará en cuenta será equivalente al 90%.
En los últimos dos años, el coeficiente Casa Propia se ajustó siempre por salarios (CVS) y no por inflación, al ser el menor de los dos indicadores.
Anteriormente los alquileres se actualizaban con un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de Precios al Consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte).
En línea con la periodicidad de ajuste semestral, la primera actualización con el Coeficiente Casa Propia podrá hacerse a partir del mes de marzo de 2024.
Para calcular el ajuste, se debe consultar cuáles fueron los últimos seis valores del Coeficiente Casa Propia, que el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat actualiza periodicamente en el sitio
https://www.argentina.gob.ar/sites/default/files/coeficiente_casa_propia_hasta_noviembre_2023.pdf
Luego se deberá multiplicar los seis valores entre sí, y a ese resultado, habrá que multiplicarlo por el número de la cuota de alquiler vigente.
A modo de ejemplo, si la actualización se tuviera que realizar este mes, tomando los últimos seis meses el Coeficiente Casa Propia el cálculo arroja una actualización de 39,3%.
Esto surge de multiplicar los valores del coeficiente publicado de junio a noviembre y luego multiplicar el resultado por un alquiler inicial de $ 100.000, lo que da como resultado que se deberá aumentar a $ 139.350.
También a modo de ejemplo, si se aplica el ajuste semestral a un contrato iniciado en diciembre 2022 con un valor inicial de $ 100.000, en junio 2023 hubiera aumentado a $ 132.300 (+32,3%) y en noviembre 2023 hubiese trepado a $ 184.400 (+39,3% respecto de junio y +84,4% respecto del valor inicial).
En tanto, si este mes se tuviera que aplicar una actualización con la ley aprobada en 2020 bajo el Índice de Contrato de Locación (ICL), el costo del alquiler pasaría -de por ejemplo- $ 100.000 en octubre 2022 a $ 215.326 en octubre 2023, con un incremento anual de 115,33%.
En los últimos nueve meses hasta septiembre (último dato disponible), la inflación acumulada fue de 103,2% y mientras que en términos interanuales la suba fue de 138,3%, lo que refleja que en ambos casos la actualización de los alquileres está por debajo del costo de vida general, pero con la nueva modalidad la diferencia es mayor.
La norma aprobada en Diputados, antes de los cambios en el Senado, estipulaba que el aumento se acuerda «libremente» entre las partes, pudiendo estar basado en el IPC, el índice de Precios Mayoristas, el índice de Salarios o una combinación de todos los mencionados, además de no impedir los contratos en dólares.
En cuanto a beneficios fiscales, la ley dispone que estarán exentos del pago del monotributo los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles, y se exime del pago del Impuesto de Bienes personales a los inmuebles destinados a alquileres y del Impuesto a los Débitos y Créditos («al cheque») para las operaciones vinculadas de los contratos.
La ley, que invita a las jurisdicciones provinciales a aprobar otros beneficios tributarios, permite al propietario y al inquilino descontar del Impuesto a las Ganancias el 10% del valor total del alquiler anual.
Qué dicen desde la Federación de Inquilinos
Los contratos que ya están firmados bajo la ley aprobada en 2020 -con plazo de vigencia de tres años y esquema de ajuste anual por ICL- seguirán su curso hasta la finalización de los 36 meses de duración y se ajustarán a la nueva ley al momento de la renovación.
Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Agrupados, señaló que «las modificaciones son sólo para aquellos que firmen contrato a partir de mañana. En tanto, todos los que tienen contrato vigente, seguirán bajo las condiciones que se fijaron en el contrato».
En base a lo dispuesto en la nueva ley, los contratos de alquiler seguirán teniendo una duración de tres años, deberán ser estipulados «en valor único en moneda nacional» y se podrán realizar «ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses».
También se modificó el índice que se emplea para la actualización de los alquileres, al establecer que «los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el BCRA».
Desde Inquilinos Agrupados informaron que próximamente contará en su página web con una calculadora online para consultar la suba de alquiler en base al nuevo índice.
Qué dicen desde la Asociación de Defensa de Inquilinos
Juan José Griselli, presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos, dijo a Télam que está de acuerdo con las nuevas modificaciones a la ley y valoró la decisión de «optar por un índice objetivo» para la actualización.
Afirmó que la nueva modalidad de cálculo beneficia a los inquilinos.
Qué dicen desde el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios
Por su parte, desde el sector inmobiliario, desde el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (CoFeCi) advirtieron que con la utilización de esta nueva fórmula «el propietario perdería en tres de los cuatro escenarios posibles: cuando los salarios se incrementen por debajo de la inflación, cuando los salarios se incrementen en el mismo porcentaje que la inflación y cuando los salarios se incrementen por encima de la inflación, pero en menos de 10 puntos porcentuales de diferencia».
«La única posibilidad de que el propietario no pierda en un contrato de alquiler actualizado con índice Casa Propia es que, en cada año de duración del contrato, los salarios se incrementen ganándole por más de 10 puntos porcentuales a la inflación», completó el informe de la entidad inmobiliaria.
Qué dicen desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario
“Entre los cambios más importantes, no se puede contratar locación, destino de vivienda en dólares, ni generar contratos, ni publicar contratos de destino de vivienda en dólares. Y esto viene a traer un poco de tranquilidad a la sociedad porque últimamente estábamos viendo algunas publicaciones de locaciones dolarizadas. Esto ya no va a poder ser de esta manera. Todo contrato de vivienda que se suscriba a partir del día de mañana debe realizarse, sí y solo sí en pesos”, expresó Milagros Ciaramella Bellati, coordinadora del departamento de formación profesional de COCIR.
Sobre la actualización del contrato, dijo: “Lo que era anual pasa a ser semestral, pero con otro índice, con otra variable, que va a ser que, si bien el aumento sea semestral, el impacto del bolsillo del locatario no sea tan grande. Y a su vez, a favor del locador, si se quiere, es que va a poder encontrarse con una actualización un poco antes, o sea seis meses antes de lo que lo venía haciendo”. Y agregó: “El locador se va a encontrar con un aumento a los seis meses y por otro lado el locatario no va a tener un aumento tan grande como el que venía teniendo, que de hecho veníamos registrando un 115%”.