Ariel D'Orazio, del Consejo Asesor de la Vivienda, dice que "estamos en el peor escenario posible desde diciembre de 2001"
En un asunto tan importante y determinante para la vida de muchísimas familias como son los alquileres, Ariel D’Orazio, del Consejo Asesor de la Vivienda, dice que «estamos en el peor escenario posible desde diciembre de 2001 y los meses posteriores, de todo el 2002, ya que le tenemos que sumar a la situación compleja del país una inflación muy importante que golpea a todos».
La situación para quien debe alquilar una vivienda e incluso para un pequeño comerciante que debe alquilar un local, la es crítica.
D’Orazio expresa que «hay inquilinos que tienen mucho nivel de incertidumbre a la hora de firmar un contrato, esta incertidumbre no se veía ni previo a 1984 cuando se sancionó la Ley 23091. La razón es que el DNU (del Gobierno de Milei) ha eliminado el plazo mínimo de contratación en los alquileres, lo cual queda a merced de la negociación del acuerdo entre partes, que es lo que este decreto posiciona como lo más importante dentro de la legislación que regula el tema de viviendas. Pero también el DNU vino a eliminar la temporalidad en cuanto a las actualizaciones -añade- y éstas se pueden dar de manera mensual, bimestral, trimestral, cuatrimestral, semestral, conforme al acuerdo de partes. Además, permite, inclusive, la dolarización de los contratos de alquiler y la posibilidad de exigir el dólar billete, algo que tiene que ver con la modificación del Código Civil y Comercial. Además, cuando hablamos de actualizaciones no fija un índice puntual sino que lo deja librado al acuerdo entre propietario e inquilino».
—Y esto en un contexto de pérdida del poder adquisitivo.
—Todo esto sin que los salarios suban o tengan la misma actualización del valor del contrato. Si hipóteticamente se hubiera pactado un alquiler con actualización semestral por IPC en agosto del año pasado, de 200.000 pesos, en este mes de febrero con actualización ya estaría pagando más de 300.000. Como para trazar un paralelismo, esta incertidumbre equipara los contratos de vivienda prácticamente con los pactos de cochera, donde no hay temporalidad mínima, ni periodicidad de un ajuste definido.
—¿Cuáles son los precios promedios de un alquiler en general en el país, en las principales ciudades?
—Más o menos tenemos que hablar en el caso de una vivienda de 2 dormitorios de 200.000 pesos en adelante, lo cual hace que la canasta básica para una familia inquilina sea de 600.000 pesos, porque la canasta básica del Indec no mide o no incorpora el valor del alquiler. En el caso de alquiler de un dormitorio para un estudiante hay que hablar de alrededor de 150.000 pesos y un monoambiente a partir de 110.000 pesos.
—¿Cree que esto se puede modificar en algún momento en razón de la crisis que sufre el mercado, sobre todo los inquilinos?
—Yo creo que más tarde o más temprano va a tener que haber algún tipo de regulación, sino vamos rumbo a un incremento exponencial de la morosidad. Si no se corrige esta situación donde la inflación le va ganando al salario permanentemente y los alquileres se ajustan por la inflación, vamos a ver muchas personas que se van a terminar cayendo del sistema y se va a crear una situación de morosidad perjudicando, obviamente, a la familia o persona que alquila, a los garantes y a los pequeños propietarios que son los que no tienen una espalda económica para dejar de percibir el monto de una renta. Por eso me parece que hay que logar consenso y previsibilidad, con contratos que por lo menos duren dos años, con actualizaciones que sean semestrales y que dicha actualización sea por el índice de contrato de locación que, por ejemplo, a diferencia de lo que marcaba anteriormente, que por el IPC un contrato había sufrido un 100%, acá estaríamos hablando de un 65% en los últimos seis meses. Esto se debe a que se promedia en partes iguales inflación y salario y ahí marca la gran disparidad que existe entre el salario que es la herramienta con que se cuenta para pagar un alquiler en relación a la inflación. Entonces, si no ponemos este manto de racionalidad a la hora de generar nuevos contratos se va rumbo a la morosidad con todo lo que esto conlleva.
—Bueno, ya se observan efectos de la desregulación total.
—Sí, ya empezamos a ver locales comerciales vacíos debido a la crisis económica, pero también debido a la desmesura de los mercados que quiere obtener niveles de rentabilidad récord y que intentan recuperar lo que ellos dicen que han perdido en los últimos años. En realidad es una deformación, en término del concepto de vivienda, que algunos crean que pueden vivir de renta y la verdad los que pueden son unos pocos. Son aquellos que concentran el capital inmobiliario en grandes ciudades y son empresarios que ostentan más de 100, 1.000, 5.000 inmuebles. Me parece que la lógica de tener uno o dos departamentos y vivir de la renta que dan es un concepto totalmente erróneo y que ha escalado el mercado inmobiliario en los últimos 30 años en el país. También la falta de políticas publicas destinadas al acceso a la vivienda para sectores medios y sectores más vulnerables de la sociedad han permitido esta deformación conceptual de para qué sirve una vivienda. La vivienda sirve para construir hogares no para especular como algunos intentan instalar permanentemente.
—¿La sociedad argentina en general está preparada para este principio del libre mercado?
—No, ya que algunos quieren tener rentabilidad récord, piensan que han hecho una inversión en dólares y que necesitan recuperarla rápidamente y lo quieren hacer mediante el alquiler en un momento donde hay deflación en dólares del valor del metro cuadrado construido en Argentina y es imposible. Esto se viene arrastrando desde el año 2018 donde los niveles de escrituración han caído de manera estrepitosa, donde el salario no puede generar el ahorro correspondiente para comprar vivienda, cuando hay un locador que quiere sacar provecho de esta situación en la cual hay una desregulación total a la hora de firmar un contrato. A mi criterio esto termina mal. No está preparada la sociedad para este tipo de situaciones y tampoco está preparado el empresariado para acompañar las actualizaciones salariales.
—El país precisamente asiste al debate en el Congreso de la Ley Ómnibus y la clase media está expectante.
—Todo lo que se quiere aplicar mediante el DNU y la Ley Ómnibus es terriblemente perjudicial para la clase media argentina. Las consecuencias van a estar muy cercanas si no se lo frena en el Congreso primero rechazando el DNU, pero también no aprobando una ley que elimina la Ley de tierras y la Ley de alquileres, esto busca favorecer a grupos empresarios y multinacionales vinculados a la especulación inmobiliaria y algunos son capitales brasileros vinculados a Bolsonaro y que han comprado ya multinacionales en Latinoamérica.