Se trata de adquirir habitaciones o parte de ellas para luego obtener la renta proveniente de su ocupación. Una firma rosarina incursionó en Bariloche y ahora arriba con la propuesta
Las turbulencias económicas que atraviesa Argentina desde hace un marcado tiempo hacen que emprender un negocio se torne más complicado que en otras épocas. Aún así, hay una nueva estrategia de inversión que crece a ritmo sostenido en el país y en la ciudad: se trata del condo-hotel, una exitosa fórmula de negocio inmobiliario.
«Un condo-hotel es propiedad atomizada. A nivel infraestructura es exactamente igual a un hotel normal, con la única diferencia que en lugar de tener uno o dos dueños, tiene 100, 120 o 200. Es una diferencia invisible a los ojos», comenzó explicando en diálogo con CLG Lisandro Cristiá, director de Argenway, una empresa con fuerte presencia en el mercado.
Cada inversor que se suma al proyecto tiene la posibilidad de comprar toda o una parte de la habitación de un hotel a estrenar y su proporcional de espacios comunes, y le cede el derecho de gestión de esa propiedad a un fideicomiso para posteriormente recibir los beneficios de una renta proporcional en base a la ocupación del emprendimiento.
El formato está muy extendido en Estados Unidos, España y Brasil y ahora ha comenzado a plantearse como una alternativa en Argentina. Tal esa así, que en Bariloche, una de las ciudades más visitadas de Latinoamérica, el condo-hotel Hampton by Hilton Bariloche está por abrir sus puertas, al tiempo de que en nuestra ciudad, precisamente en San Lorenzo y Roca, ya se compró un terreno de 1.500 metros cuadrados para edificar una propuesta similar. Detrás de ambos emprendimientos se encuentra la firma de capitales rosarinos FreeWay, con más de 50 años de trayectoria en el rubro turístico e inmobiliario y que opera a través de su empresa Argenway, comandada por Cristiá.
Lisandro destacó los dos beneficios que tiene este tipo de negocio: «Primero sirve para darle vida a proyectos hoteleros, particularmente en mercados donde no es fácil el acceso al crédito, sobre todo en Argentina. Es dificultoso que una empresa desarrolladora consiga un crédito por diez o quince millones de dólares, por lo que resulta más factible que encuentre 100 inversores que hagan pequeños aportes. Y por otro lado, desde el punto de vista de los inversores, les resulta muy interesante encontrar un vehículo en cual invertir sus ahorros y buscar una renta superior a la tradicional inmobiliaria, con la seguridad del ladrillo y no en inversiones financieras que tienen otros tipo de riesgo, o la clásica inversión argentina de comprar dólares. Si el hotel está bien planteado, la renta para el inversor es dos o tres veces superior a la renta inmobiliaria tradicional».
Pero si todos son dueños, ¿quién toma las decisiones? Quien también se desempeña como presidente de la Asociación Rosarina de Agencias de Viajes (Arav), así lo desarrolló: «A diferencia de una SRL, o una SA, en el cual suele haber un directorio que es el que toma las decisiones, en este caso se hace un contrato de un fideicomiso que dura 30 años donde queda bien establecido cuáles son las reglas de juego. Por lo tanto, el inversor, por más que tenga el 1% de todo el negocio, queda protegido, nunca va a ver vulnerados sus derechos. La forma en que se lleva adelante el negocio ya está escrita desde el momento en que se adhiere».
«Se hace un proyecto hotelero con bastante nivel de detalle, de manera tal de que no haya que tomar ninguna decisión constructiva. Luego, durante la vida del hotel, se contrata un gerenciador o administrador», ahondó Cristiá, al tiempo que remarcó que para llevar adelante una iniciativa de este tipo siempre debe existir un contrato de franquicia con una cadena hotelera internacional de alcance global, ya que «simplifica las cosas». «Sería el equivalente a poner un McDonald’s. Simplemente tenés que hacer lo que te dicen. Hilton nos da un contrato con estándares de cómo se opera un hotel eficientemente y nosotros como administradores lo hacemos».
El Hilton de Bariloche es un hecho
El condo-hotel de Bariloche, que se encuentra a metros del Lago Nahuel Huapi, ya se encuentra en la «recta final», según confirmó el empresario local que comanda la compañía que cumple el rol de gerenciadora del emprendimiento. «Apuntamos a abrir este inverno. El mes que viene ya empiezan a equiparse las habitaciones», dijo.
El precio de cada habitación total es de u$s 142.000, siempre considerando que se puede adquirir entera, media o una cuarta parte, y que el beneficio puede alcanzar hasta el 8% anual, según contó el entrevistado. Ante esta seguridad que aporta el «ladrillo inteligente», la respuesta de los inversores fue «excelente».
«El contexto de país no es muy favorable, pero de todas maneras recibimos en estos tres años y medio 120 inversores de 12 provincias y de 25 ciudades diferentes, de todos los perfiles: desde investigadores del Conicet, hasta amas de casa, odontólogos y empresarios agropecuarios. Un tercio fue de Rosario y alrededores, otro tercio de Buenos Aires y el restante del resto del país», detalló.
Cristiá destacó que la construcción de hoteles en Argentina sigue creciendo gracias al buen presente que sostiene el turismo argentino desde hace 15 años. «Ha habido buenas políticas y contamos con atractivos turísticos muy fuertes», señaló. Además, remarcó que mejoró la conectividad área con la aparición de nuevas compañías.
La propuesta llega a Rosario
Luego de incursionar en Bariloche, ahora la firma local comenzó a trabajar para traer la experiencia a Rosario: «El mes pasado compramos un terreno en el centro de la ciudad, precisamente en San Lorenzo y Roca», adelantó Lisandro, y explicó: «Nos estamos preparando para replicar el modelo exitoso de Bariloche, en principio con la misma cadena hotelera. Estamos negociando para llegar a un acuerdo final, mientras que ya tenemos inversores interesados».
El empresario aseguró que ya tienen el modelo de desarrollo claro a partir de lo experimentado en Bariloche. Asimismo, contó que, dentro de la marca Hilton, repetirán la licencia Hampton, ya que es un producto más económico: «No es un hotel de lujo, sino que busca eficiencia y una buena relación de tarifa versus comodidad».
En cuanto a la ubicación, apuntó: «Es una ubicación muy práctica para el que viene a trabajar. Está cerca de la Bolsa de Comercio y de la mayor parte de las empresas que tienen oficinas en el centro, y al mismo tiempo es una zona amigable para el turista tradicional».
Un tema que suele preocupar a los rosarinos y rosarinas cuando se instalan estos proyectos es la altura del edificio. De hecho, más un de proyecto en el centro de la ciudad se ha visto truncado a partir del reclamo de organizaciones ambientalistas y de muchos concejales.
Cristiá manifestó que, como desarrolladores, siempre deben respetar la normativa local: «Como es un terreno importante, que tiene más de 1.500 metros cuadrados, podríamos construir posiblemente hasta 19 pisos, similar a un edificio que está en la misma manzana y tiene la misma altura, aproximadamente 57 metros».
De confirmarse estos parámetros, que están siendo tratados con la Secretaría de Planeamiento municipal, el hotel, que tendrá ingreso por calle San Lorenzo, estaría ubicado en los primeros siete u ocho pisos, mientras que los pisos superiores se usarían para departamentos de vivienda con un ingreso independiente.